生活篇——不能独立使用的产权式商铺需要兼顾业主共同利益

——朱某、陆某与无锡市华光珠宝城物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷

裁判要点

部分产权式商铺的业主虽然可以拿到独立的产权证，但是铺与铺之间并没有隔断，因此整个商场是作为一个整体。但是部分产权式商铺的铺与铺之间是有隔断，可以独立使用的。上述情况是法院判断是否可以维护业主共同利益为由实施停水停电等措施的一个重要标准。

审理法院及时间

江苏省无锡市中级人民法院，2015年5月。

基本案情

朱某（台胞）、陆某诉称：其系无锡市中山路319-341号房地产项目中裙第139号产权式商铺（以下简称涉诉商铺）业主。2011年8月起，因华光物业公司违反与其签订的《华光大厦和珠宝城商厦物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）、《无锡华光珠宝城管理公约》（以下简称《管理公约》）及《华光珠宝城商户守则》（以下简称《商户守则》），对大厦进行停水、停照明、停电梯、停空调（以下简称四停），构成违约，导致其商铺无法出租或自行经营。该公司也未按《商户守则》的约定每年向业主提供上一年度管理维修支出的报告并披露、确认物业用房的位置面积及相关设施。故请求判令华光物业公司赔偿其损失（自2011年8月1日起至华光物业公司违约行为消除之日止，按其商铺同类地段房屋租金标准计算）。

华光物业公司原审辩称：涉诉商铺的承租人退场后，商铺并未实际出租经营，为避免扩大业主损失，其对空置商铺进行四停，符合大厦业主整体利益。且商铺闲置系地铁施工等原因导致招租困难，产生的损失与四停无关。《物业服务合同》约定，若业主未按约支付物业管理费用，管理者有权停止供电供水。在其四停前，朱某、陆某已结欠物业管理费，故其并未违约。

法院经审理查明：

1995年3月13日，朱甲、朱乙（协议乙方，台胞朱某亲戚）与无锡华光珠宝城房地产有限公司（协议甲方，以下简称华光房产公司）签订《华光大厦、珠宝城商厦房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买珠宝城商厦第五层的涉诉商铺。1996年1月26日，双方签订了《管理公约》。该公约载明：华光房产公司为第一业主；管理者指第一业主或业主管理委员会聘用的管理该大厦的任何人或公司；第一业主可就该大厦任何部分另行订立分契及其它有关管理该大厦的契约，但不得抵触本公约的条款；各业主共同及各自任命（此项任命不得撤销）第一业主作为其代理人，授权第一业主充分之职权代表各业主作出一切行为及事情或代表各业主签订一切需要或附带的文件。另《商户守则》载明：该守则由华光珠宝城物业管理处制定，该管理处每年向各商户提供上一年度管理及维修支出的财务报告；各商户须遵守每日上午9时至晚上21时30分的统一营业时间，此亦属空调正常供应时间。后涉诉商铺经法院判决确认归朱某所有，并于2009年7月登记至朱某、陆某名下。

2011年12月5日，朱某（合同甲方）与华光物业公司（合同乙方）就涉诉商铺签订《物业服务合同》，载明：甲方自觉遵守本物业的物业管理公共规章制度和《管理公约》、《商户守则》，遵循乙方的服务指导。任何业主或租户如果在应付管理费之日起三十天内尚未能缴费，管理者可停止供电、水、气及空调与该业主或租户，但须至少提前三天发出有关通知。合同附件包括《管理公约》、《商户守则》、《无锡华光珠宝城公共能耗分配方案》。

另查明：包括涉诉商铺在内的部分珠宝城商厦五层业主曾委托华光房产公司将商铺出租给无锡市哈哈餐饮美食有限公司（以下简称哈哈公司），业主应付的物业管理费及能耗费直接在哈哈公司支付的租金中支取。2011年7月后，哈哈公司停止经营，涉诉商铺随之四停。同年8月起，涉诉商铺开始空置，至今仍未出租。2013年3月12日，华光物业公司向朱某发送催缴通知，载明：涉诉商铺于2011年8月停用空置至今，至2013年2月28日止所产生的空置管理费、水电费共计2575.20元，请你接通知后尽快核对，并于2013年3月26日将所有上述空置费用缴付我司。

裁判结果

法院经审理认为：

涉诉商铺为产权式商铺，构造上与周围其它商铺无法明确区分，也不能独立排他地经营使用，故朱某、陆某对商铺无法行使专有部分的物权，其对商铺使用或出租时，应与商铺所在的珠宝城商厦业主共同协商处理，以符合全体业主的共同利益。在涉诉商铺及珠宝城商厦其它商铺处于空置状态的情况下，若华光物业公司开通水电、电梯、空调，所产生的费用必然由商厦全体业主分担，故是否开通水电、电梯、空调，涉及商厦全体业主的共同利益，应由全体业主共同决定。同时，业主签订《管理公约》、《物业服务合同》等文件的目的系为了保障商铺的正常经营使用，故华光物业公司保持水电、电梯、空调开通的义务，应理解为以商铺处于经营使用状态为前提。现朱某、陆某未举证证明涉诉商铺在内的珠宝城商厦确存在出租使用的现实可能性，或商厦全体业主共同决定在空置情况下开通水电、电梯、空调，故华光物业公司在此情况下采取四停措施有利于防止商厦全体业主发生不必要的费用，符合商厦全体业主的利益，并不违反其作为商厦管理者的义务。另外，朱某、陆某主张因华光物业公司四停导致涉诉商铺无法出租或自行经营，未能提供证据予以证明，法院不予采信。华光物业公司是否提供上一年度管理维修支出的报告并披露、确认物业用房的位置面积及相关设施的义务，也与朱某、陆某主张的租金损失无法律上的关联性。据此，朱某、陆某要求华光物业公司赔偿其租金损失的诉讼请求于法无据，法院不予支持。

最终判决：驳回朱某、陆某的诉讼请求。

案例注解及风险提示

本案主要的争议焦点在于产权式商铺能否以维护业主共同利益为由实施停水停电等措施？

本案中的产权式商铺具有一定的特殊性，虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。本案中的产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。本案中，朱某、陆某所有的商铺即属于此种情形，其虽享有商铺的物权，但不宜由其单独使用。如朱某、陆某确需使用其商铺，也应当与其他业主进行协商，在确定各项费用的负担，且不损害其他业主利益的前提下进行合理使用。在涉案商铺未能整体出租、业主也没有形成自主经营的合理使用方案的情况下，华光物业公司为降低能源消耗及减少费用，采取了四停措施，符合商厦全体业主的共同利益。

但是实际上仍然有存在明显界限的产权式商铺的存在，在这种情况下，物业公司以维护业主共同利益为由实施停水、停电等措施可能就不太合适了。

因此，并非有独立房产证就表明商铺是可以单独使用的，在购买商铺时，应当至商铺现场查看单独使用的可能性。

作者：江苏海辉律师事务所 潘雯