台湾居民在锡购房流程及风险提醒精简版

（海辉律师事务所提供）

第一步：确认是否符合购房条件

个人购房的条件

■ 根据大陆有关政策的规定，台湾居民因生活需要，可在大陆购买一定面积的自住商品房，非因生活需要购买房屋或购买非自住房屋均不允许。且每位台湾居民仅能购买一套自住房屋，这意味着如果购买第二套或更多房屋将不能办理房屋所有权登记。因此台湾居民在无锡买房须同时符合以下条件：

1、只能在居住城市购买一套用于自住的住宅。

2、不能购买两套住宅。

3、不能购买商铺、办公等非住宅房屋。

机构购房的条件

■ 根据大陆政策的规定，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。因此在大陆设立分支、代表机构的台湾机构买房须满足以下条件：

1、只能在注册地城市购买非住宅房屋。

2、不得购买非办公所需的房屋。

3、购房合同需要公证。

律师提醒：台湾居民、企业根据大陆法律的规定，在无锡投资设立的台资企业属于独立的大陆法人，不属于台湾机构，可以和大陆其他企业一样自由购买房屋，即不适用本文内容。

第二步：掌握购房基本法律知识

■ 台湾居民购房过程中，对土地所有权的性质要有充分的注意，具体方式是查看卖房人的土地使用权证书原件（不能只看复印件），必要时可委托专业律师提供尽职调查服务。对于“安居房”、“经济适用房”、“小产权房”等土地特殊、权属不清的房屋千万不能购买。对此类房屋，社会上有些人通过借款、诉讼等途径达到“过户”或“办证”的目的，律师提醒此类承诺实践中并不可行，且容易引起虚假诉讼，从而产生更严重的法律后果。

第三步：看房洽谈

■ 律师提醒：在这个环节，会存在较多销售广告和宣传资料，很多业主也会据此对房屋品质、价格等关健因素进行判断，从而决定是否买房。但是销售广告和宣传资料在法律上是否有约束力？对此，《商品房买卖合同司法解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

■ 未列入合同的销售广告构成要约的三大条件：（1）该内容对开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺；（2）该内容对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定；（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。律师提醒：如果商品房销售广告符合上述三个条件，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对房地产开发企业具有法律拘束力。

第四步：认购付定金

步骤一：签认购书（认购协议、认购单）

■ 所谓商品房认购书，其本质上就是订购了某套房，双方必须在一定期限内签订正式的商品房买卖合同。因房地产开发企业的原因，造成认购书无效，故房地产开发企业应当向认购人承担缔约过失责任。

■ 实务中，有些开发商为了宣传需要，提出“无理由退房”的承诺。律师提醒：在签订认购书时，订房人一定要在其中注明“无理由可退房”的内容。

步骤二：支付定金

■ “定金”和“订金”在本质上存在差别，“订金”的性质只是预付款，不能适用“定金罚则”。购房者在签订认购书时应当注意二者的区别。

第五步：签约付款

■《商品房买卖合同》是示范文本，很多内容如项目建设依据、装饰标准、交付条件等均由开发商事先填好，且里面涉及的内容不足以约定商品房买卖的所有内容。为了尽可能防止因买卖合同条款不周全产生的纠纷，购房者在签订商品房买卖合同前，应当要求房地产开发商根据楼盘特点提供补充协议条款。

■ 关于房地产权属登记，《不动产统一登记暂行条例》已经施行，自2015年3月1日起房屋所有权与土地使用权进行统一登记。根据现有规定，房屋所有权登记须提交以下材料：1、通用材料（1）房屋登记申请书（2）土地登记申请书（3）商品房买卖合同(网上备案合同)（4）房屋所有权证（5）土地使用证（6）房屋测绘成果（7）契税完税或减(免)证明（8）买方夫妻双方的身份证、结婚证及户口簿，未婚的提供单身证明；法人或其他组织营业执照或组织机构代码证。2、台湾居民在境内工作、学习和居留的证明/有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。3、个人名下在境内无其它住房的书面承诺/机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。4、《台湾居民来往大陆通行证》、《境外个人在境内居留状况证明》、涉外审批办公室出具的《涉外审批单》。

■ 根据我国合同法的规定，违约责任的承担方式主要有解除合同、支付违约金、赔偿损失等。对此，律师提醒业主：（1）对开发商违约时应承担的违约金或违约金计算方式作出明确约定；（2）购房者应当在法定或约定的期限内行使合同解除权，逾期未行使的将丧失合同解除权；（3）对于精装修房，对装饰、设备标准的约定的违约责任尤其要详细具体。

第六步：国安局备案

■ 备案需要提供的主要材料有：（1）身份材料；（2）婚姻材料；（3）（公证）商品房买卖合同；（4）简历；（5）工作证明；（6）其他材料。

第七步：贷款

■ 按揭银行在办理按揭贷款内容时，要求购房者以其所购的房屋作为抵押物提供抵押担保，如果购房者未及时还贷，按揭银行可以要求购房者提前还贷，此时对购房者是极为不利的，所以购房者在办理按揭前应当注意还款期限，必要时可以办理住房保险。律师提醒：（1）银行贷款期限尽量考虑周全宽松；（2）办理贷款是业主的义务，如贷款出问题责任由业主承担，除非合同有例外约定。

■ 一般根据银行的要求，贷款应提供的资料：（1）身份证明（台胞证或旅行证或经确认的身份证明）；（2）首付证明；（3）贷款人的收入证明、学历证明及资信证明；（4）婚姻证明（结婚证或单身证明），夫妻一方委托另一方办理贷款的，应出具《授权委托书》，此项证明须由台湾有权单位进行公证，在台湾公证的文件应经海协会、海基会转递。

第八步：交房验房

■ 对于验房，业主可以关注以下主要内容：（1）要求开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,各种验收批准文件、工程竣工验收备案表等；（2）对房屋面积进行复核；（3）房屋质量；(4)房屋上水、下水、电、供热、燃气等市政基础设施，及各项设备的完好程度及使用状况；(5)房屋及其所在楼座、所在小区的设计或规划；(6)查验电梯、公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等公共设施；(7)地下车位；(8)其他。

第九步：办证

■ 办理产权证一般流程为：开发商处签署房屋交接手续；指定银行交纳维修基金；当地主管部门缴纳契税，携带房屋交接书、身份证明、全额发票等材料；当地主管部门办证窗口办理产权证书，携带房屋交接书、身份证明、全额发票等材料。

第十步：物业管理

■ 从理论上讲，物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。