经营篇——双方有口头约定又有书面约定，以哪个为准？

——无锡佳福国际贸易中心有限公司诉李某房屋租赁合同纠纷

裁判要点

口头约定的租赁期限，如果有确凿的证据证明的，应当认定有效，但是在达成口头协议后，又签订书面合同，书面合同约定的租赁期限与口头约定的租赁期限不一致的，应当以书面合同约定为准。

审理法院及时间

江苏省无锡市崇安区人民法院，2014年3月。

基本案情

无锡佳福国际贸易中心有限公司（以下简称佳福公司）诉称：无锡市人民中路69号房屋系无锡市国联发展（集团）有限公司（以下简称国联公司）所有，国联公司委托其经营管理该房屋。2012年3月16日，其与李某（台胞，个体经营者）签订租赁协议，将无锡市人民中路69号综合大楼东侧底层部分及辅房一楼东侧部分营业用房约400平方米（以下简称本案租赁房屋）出租给李某从事餐饮经营，租期自2012年3月16日至2013年3月15日，租金为12万元。上述租赁协议期满后，其与李某签订租赁协议，将原租赁协议的租期延长至2013年6月30日，租金为3.5万元。2013年4月28日，其向李某发出不再续约的通知，并要求李某最迟于2013年7月31日返还承租房屋。现其认为双方租赁关系租赁合同已经到期，李某未按约返还租赁房屋，故请求判令：1、李某搬离并返还本案租赁房屋；2、李某支付租赁期间届满后至返还本案租赁房屋期间的房屋使用费（自2013年7月1日起至李某实际搬离本案租赁房屋之日止，每日按12万元／365天的标准计算）；3、本案诉讼费由李某承担。

被告李某辩称：其对其与佳福公司签订上述两份租赁协议的事实无异议。其在与佳福公司签订第一份租赁协议之前，向佳福公司的张经理咨询，张经理称其可以租赁至2015年，现时间未到，其不同意搬离本案租赁房屋。其承租本案租赁房屋从事餐饮经营，因餐饮业经营成本的回收期为三至五年，若本案租赁房屋的承租期限仅有一年，其不会承租。因佳福公司与国联公司系委托关系，其认为佳福公司并非本案适格主体。请求法院依法判决。

法院经审理查明：

无锡市人民中路69号房屋国联公司所有。2006年11月30日，国联公司与佳福公司签订授权委托书，委托佳福公司全权经营和管理国联公司所有的无锡市人民中路69号房屋的全部房产、土地及房产配套设施设备、土地上所附着物，佳福公司有权代国联公司对外签订上述资产的经营和管理协议等，委托期间为2006年12月1日至2013年6月30日止。2012年3月16日，佳福公司与李某签订租赁协议，将本案租赁房屋出租给李某从事餐饮经营，租期自2012年3月16日至2013年3月15日，租金为12万元。上述租赁协议期满后，佳福公司与李某签订租赁协议，将原租赁协议的租期延长至2013年6月30日，租金为3.5万元。2013年4月28日，佳福公司向李某发出不再续约的通知书，并要求李某最迟于2013年7月31日返还本案租赁房屋。同年6月30日，国联公司出具授权委托书，授权佳福公司管理无锡市人民中路69号房屋、土地及配套设施设备、土地附着物，涉及诉讼的，授权佳福公司以自己的名义诉讼。因李某租期届满后未返还本案租赁房屋，佳福公司于2014年1月6日诉至本院。

裁判结果

法院经审理认为：

佳福公司与李某签订的两份租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据上述协议，李某向佳福公司承租无锡市人民中路69号综合大楼东侧底层部分及辅房一楼东侧部分营业用房约400平方米的租期已于2013年6月30日届满，双方之间的租赁合同已终止，李某应返还上述租赁物，逾期返还的，应承担房屋占有使用费，佳福公司主张按原合同租金标准计算房屋占用使用费合法有据，本院予以确认。对佳福公司的诉讼请求，本院予以支持。李某主张其可承租本案租赁房屋至2015年，未提供相应证据予以证明，本院不予采信。佳福公司经国联公司授权得以自己的名义进行诉讼，李某辩称佳福公司为本案不适格主体的意见，本院不予采信。

最终判决：李某于本判决发生法律效力之日起十日内搬离向无锡佳福国际贸易中心有限公司承租的无锡市人民中路69号综合大楼东侧底层部分及辅房一楼东侧部分营业用房约400平方米的租赁场地并返还该租赁场地，同时按每年12万元的标准支付自2013年7月1日起至实际返还该租赁场地之日止的房屋占有使用费。

案例注解及风险提示

本案主要的争议焦点在于租赁期限是五年还是合同约定的一年。

在双方达成租赁合意的过程中，双方会对租赁期限、租金金额、支付方式等合同内容进行口头协商，达成口头协议后，双方会签订书面租赁合同。在书面租赁合同与口头协议不一致的情况下，是适用口头协议还是书面租赁合同呢？这需要从证据、合意形成时间综合判断。

一般情况下，口头协议是缺乏充足的证据来证明的，就如本案，原告李某根本无法证明双方曾达成了租赁期限为五年的合意，这种情况下肯定是以书面合同约定内容为准。

如果有充分的证据证明双方曾达成了口头协议，那么需要看是口头协议达成时间在后还是书面合同签订时间在后，以时间在后的内容为准。

律师建议在达成协议时，将双方的合意皆以书面形式来签订，以减少纷争。

作者：江苏海辉律师事务所  潘雯